Ce verificați înainte să cumpărați un apartament
Majoritatea litigiilor imobiliare puteau fi evitate cu o verificare de câteva zile înainte de semnare. Lista concretă a documentelor și a capcanelor din antecontract.
Cumpărarea unei locuințe este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare tranzacție a vieții. Verificarea juridică prealabilă costă o fracțiune din preț și previne litigii care durează ani.
Documentele minime
Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Se obține de la notar, în ziua semnării, și reflectă situația la zi. Verificați:
- cine este proprietarul înscris și dacă este identic cu vânzătorul;
- partea a III-a — sarcini: ipoteci, interdicții de înstrăinare, notări de litigiu, sechestre.
O ipotecă existentă nu blochează automat tranzacția, dar trebuie tratată corect: radierea se organizează în ziua semnării, cu acordul băncii creditoare.
Actul de proprietate al vânzătorului
Contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de partaj, hotărâre judecătorească. Din el rezultă cum a dobândit vânzătorul imobilul și dacă există riscuri specifice — de exemplu, un imobil dobândit prin moștenire recentă ridică problema altor moștenitori.
Certificatul de performanță energetică
Obligatoriu la vânzare, în sarcina vânzătorului.
Adeverința de la asociația de proprietari
Confirmă că nu există datorii la întreținere. Datoriile restante rămân, în practică, o problemă a apartamentului.
Capcanele din antecontract
Antecontractul este documentul care produce cele mai multe litigii, tocmai pentru că este semnat în grabă, sub presiunea pierderii ofertei.
Avansul. Clarificați dacă suma este arvună sau avans simplu. Regimul juridic diferă substanțial în cazul în care tranzacția nu se finalizează.
Termenul. Trebuie să fie realist și corelat cu durata de aprobare a creditului, dacă achiziția se face cu finanțare bancară.
Condiția obținerii creditului. Dacă nu este prevăzută expres, riscați să pierdeți avansul în cazul în care banca refuză finanțarea, chiar dacă refuzul nu vă este imputabil.
Clauza de despăgubire. Verificați dacă este simetrică. Am văzut antecontracte în care cumpărătorul pierde dublul avansului, iar vânzătorul care se răzgândește restituie doar suma primită.
La blocuri noi, în plus
- autorizația de construire și dacă recepția la terminarea lucrărilor a fost efectuată;
- înscrierea construcției în cartea funciară;
- situația terenului — proprietate sau concesiune;
- garanțiile pentru vicii și modul concret în care se pot valorifica.
Cât durează verificarea
Pentru un apartament obișnuit, o zi–două de lucru. Este singura etapă din tot procesul unde câteva zile de răbdare fac diferența între o achiziție liniștită și un proces de trei ani.
Precizare. Articolul prezintă reguli generale, valabile la data publicării, și nu constituie consultanță juridică pentru o situație concretă. Legislația și practica judiciară se pot schimba. Înainte de a lua o decizie, consultați un avocat cu privire la cazul dumneavoastră.